מחזור משכנתא: מתי כדאי ומתי לא
מחזור משכנתא יכול לחסוך הרבה כסף
אבל לפעמים העמלה בולעת את כל החיסכון
כאן תבינו איך בודקים אם זה שווה לכם
מה זה מחזור משכנתא?
מחזור משכנתא הוא החלפה של המשכנתא הקיימת במשכנתא חדשה
בתנאים טובים יותר, או בתנאים שמתאימים יותר למצב שלכם היום
אפשר למחזר באותו בנק או לעבור לבנק אחר
הבנק החדש פורע את המשכנתא הישנה בתשלום אחד ומתחילה משכנתא חדשה
לפי כל זכות, מותר למחזר בלי הגבלה על מספר הפעמים
בתנאי שנשאר לשלם לפחות 10% מהסכום המקורי, ושאתם עומדים בתנאי הבנק למשכנתא חדשה
מתי כדאי למחזר משכנתא?
- הריביות בשוק ירדו
אם לקחתם משכנתא בריבית גבוהה, יכול להיות שהיום אפשר לקבל פחות - ההחזר החודשי כבד מדי
אפשר לפרוס מחדש לתקופה ארוכה יותר ולהוריד את ההחזר - ההכנסה עלתה
אפשר לקצר את התקופה ולחסוך הרבה ריבית - התמהיל לא מתאים יותר
יותר מדי מסלולים צמודים למדד או ריבית משתנה שקפצה - צריך כסף לשיפוץ או לעזרה לילדים
אפשר לשלב מחזור עם הגדלה של המשכנתא
ומתי זה פחות כדאי?
- כשנשארו מעט שנים לתשלום
העמלה יכולה לבלוע את החיסכון - כשהמסלול הקיים בריבית קבועה נמוכה מהריבית היום
- כשעמלת הפירעון המוקדם גבוהה מהחיסכון הצפוי
עמלת פירעון מוקדם: ממה היא מורכבת
כשמחזירים משכנתא לפני הזמן, הבנק רשאי לגבות עמלה
לפי כל זכות, היא יכולה לכלול חמישה חלקים:
| העמלה | מה זה | איך מקטינים |
|---|---|---|
| עמלה תפעולית | סכום קטן וקבוע לטיפול בבקשה | אין דרך להימנע |
| עמלת אי הודעה מוקדמת | עד 0.1% מהסכום | הודעה בכתב לבנק 10 עד 45 יום לפני הפירעון במחזור באותו בנק היא לא נגבית |
| עמלת היוון | בדרך כלל העמלה הגדולה נגבית כשהריבית במשכנתא שלכם גבוהה מהריבית הממוצעת היום | יש עליה הנחה לפי ותק ההלוואה במסלולים בריבית משתנה בדרך כלל היא קטנה או לא קיימת |
| הפרשי הצמדה ממוצעים | רק במסלולים צמודים למדד | פירעון מה-16 בחודש והלאה |
| הפרשי שער | רק בהלוואה במטבע חוץ | לא רלוונטי לרוב המשכנתאות |
בנק ישראל פרסם שינויים באופן החישוב של עמלת הפירעון המוקדם
לכן תמיד מבקשים מהבנק את הסכום המדויק לפני שמחליטים
מי שיש לו תעודת זכאות פטור מהעמלה על ההלוואה המסובסדת בלבד
רוצים לדעת אם המחזור שווה לכם?
שלחו לי את דוח היתרות
ואגיד לכם אם יש מה לחסוך
איך בודקים אם מחזור משתלם
- מבקשים דוח יתרה לסילוק
הבנק חייב לתת אותו בכתב, בחינם, עד פעמיים בשנה
בדוח רואים כמה נשאר בכל מסלול ומה העמלה על כל אחד - מקבלים הצעות חדשות
אישור עקרוני מכמה בנקים, כולל הבנק הנוכחי - משווים את סך התשלומים
לא רק את ההחזר החודשי, אלא כמה תשלמו בסך הכול עד הסוף - מורידים את העמלות ואת עלות התהליך
אם החיסכון גדול מהעלות, יש על מה לדבר
החזר חודשי נמוך יותר לא תמיד אומר חיסכון
אם מאריכים את התקופה, אפשר לשלם הרבה יותר ריבית בסך הכול
דוגמה להמחשה: כמה אפשר לחסוך
נניח שנשארו לכם 800,000 ₪ לשלם ל-20 שנה
זו דוגמה בלבד, לפי חישוב פשוט של ריבית קבועה
| ריבית 5.5% | ריבית 4.5% | |
|---|---|---|
| החזר חודשי | כ-5,500 ₪ | כ-5,060 ₪ |
| הפרש בחודש | כ-440 ₪ | |
| הפרש לאורך 20 שנה | כ-106,000 ₪ | |
מהסכום הזה צריך להוריד את עמלת הפירעון המוקדם ואת עלויות התהליך
אם נשאר הרבה, המחזור כנראה משתלם
אם נשאר מעט, עדיף לחכות
מחזור משכנתא חלקי
לא חייבים למחזר את כל המשכנתא
אפשר לפרוע מסלול אחד או חלק ממנו ולהשאיר את השאר
זה מתאים כשרק מסלול אחד בעייתי
למשל מסלול צמוד שקפץ, כשהמסלול הקבוע ישן ובריבית טובה
בפירעון חלקי עמלת ההיוון מחושבת באופן יחסי לסכום שנפרע
תהליך המחזור שלב אחרי שלב
- דוח יתרה לסילוק מהבנק הנוכחי
- בדיקה אם המחזור משתלם
- אישורים עקרוניים ומשא ומתן מול הבנקים
- אם עוברים בנק: מכתב כוונות מהבנק הישן עם היתרה ותנאי הסילוק
- שמאות, אם הבנק החדש מבקש
- חתימה על המשכנתא החדשה ופירעון הישנה
- הסרת השעבוד הישן ורישום החדש
התהליך לוקח בדרך כלל כמה שבועות
תלוי בבנק ובמסמכים
דוח יתרה לסילוק ומכתב כוונות: מה ההבדל
- דוח יתרה לסילוק
מראה כמה נשאר לשלם בכל מסלול ומה העמלה על כל אחד
משתמשים בו כדי להחליט אם למחזר - מכתב כוונות
הבנק הישן מתחייב לכמה בדיוק צריך לשלם ולהסיר את השעבוד אחרי התשלום
משתמשים בו כשכבר עוברים לבנק אחר
טעויות נפוצות במחזור משכנתא
- להסתכל רק על ההחזר החודשי
החזר נמוך יותר לתקופה ארוכה יותר יכול לעלות יותר בסך הכול - לא לבדוק את הבנק הנוכחי
לפעמים הוא משפר תנאים כשהוא רואה שאתם עומדים לעזוב - לשכוח את הביטוחים
במחזור אפשר גם להחליף ביטוח חיים וביטוח מבנה לזולים יותר - לפרוע מסלול צמוד בתחילת החודש
מה-16 בחודש לא משלמים את הפרשי ההצמדה הממוצעים - לחכות יותר מדי
ככל שעובר הזמן, נשאר פחות כסף לחסוך עליו
שאלות נפוצות
מה זה מחזור משכנתא?
החלפה של המשכנתא הקיימת במשכנתא חדשה בתנאים טובים יותר
באותו בנק או בבנק אחר
כמה פעמים מותר למחזר משכנתא?
לפי כל זכות, אין הגבלה על מספר הפעמים
בתנאי שנשאר לשלם לפחות 10% מהסכום המקורי
כמה עולה מחזור משכנתא?
העלות העיקרית היא עמלת הפירעון המוקדם
היא משתנה מאוד בין מסלולים, ולכן מתחילים מדוח יתרה לסילוק
אפשר למחזר רק חלק מהמשכנתא?
כן
אפשר לפרוע מסלול אחד או חלק ממנו, והעמלה מחושבת באופן יחסי
מה צריך בשביל מחזור משכנתא?
דוח יתרה לסילוק, נסח טאבו, תלושים ודפי עו״ש
ולפעמים גם דוח התנהלות מהבנק הנוכחי
מתי לא כדאי למחזר?
כשנשארו מעט שנים, כשהריבית הקיימת נמוכה מהריבית היום
או כשהעמלה גדולה מהחיסכון
רוצים לדעת אם המחזור שווה לכם?
שלחו לי את דוח היתרות
ואגיד לכם אם יש מה לחסוך
יועץ נדל״ן ומשכנתאות
מלווה משפחות בקנייה, במכירה ובמשכנתא עד המפתח
המידע במדריך כללי ואינו תחליף לייעוץ אישי
תנאים ונהלים יכולים להשתנות בין בנקים ולאורך הזמן