מסמכים למשכנתא: הרשימה המלאה לפי סוג העסקה

שלושת השלבים: מתי צריך כל מסמך

המסמכים לא נדרשים בבת אחת
יש שלושה שלבים, ובכל אחד הבנק מבקש משהו אחר

1. אישור עקרוני
   הבנק בודק אם הוא מוכן לתת לכם משכנתא ובאיזה תנאים
2. אישור סופי
   הבנק מאמת את כל מה שהצהרתם ובודק את הנכס עצמו
3. רישום וקבלת הכסף
   חתימות, ביטוחים ושעבוד הנכס לטובת הבנק

מי שמכין את המסמכים מראש חוסך שבועות
וחשוב יותר: לא מאחר בתשלומים למוכר

מסמכים לאישור עקרוני למשכנתא

אישור עקרוני הוא מסמך רשמי מהבנק
כתוב בו כמה כסף הבנק מוכן לתת, באיזה מסלולים, לכמה שנים ובאיזו ריבית

האישור ניתן בחינם ולא מחייב אתכם לקחת את המשכנתא
לפי מה שמפורסם באתר כל זכות, הבנק מחויב לתנאים שבו לפחות 24 יום
בתנאי שהפרטים שמסרתם יאומתו בהמשך

בשלב הזה אין חובה להגיש מסמכים
אבל מי שמגיע עם מסמכים מקבל הצעה מדויקת יותר

מה כדאי להביא:

• תעודות זהות של כל הלווים, כולל ספח
• 3 תלושי שכר אחרונים (לשכירים)
• דפי עו״ש של 3 חודשים אחרונים מכל החשבונות
• פירוט הלוואות קיימות והתחייבויות חודשיות
• חוזה רכישה או זיכרון דברים, אם כבר יש
• תעודת זכאות ממשרד הבינוי והשיכון, אם מגיעה לכם

רשימת המסמכים המלאה למשכנתא

מסמכים אישיים לכל לווה

• תעודת זהות עם ספח מעודכן
• דפי עו״ש של 3 חודשים אחרונים
• פירוט הכנסות נוספות: קצבאות, שכר דירה, מזונות
• פירוט הלוואות קיימות

שכירים

• 3 תלושי שכר אחרונים
• שכיר שהוא גם בעל שליטה בחברה: בדרך כלל יותר תלושים, טופס 106 ואישור רואה חשבון

עצמאים

• שומת מס אחרונה
• אישור רואה חשבון על הכנסות השנה הנוכחית
• לפעמים גם דוחות של שנים קודמות

אצל עצמאים הבנק בודק יציבות לאורך זמן
שנה חלשה אחת יכולה להוריד את הסכום שמאשרים
כדאי לבדוק את זה לפני שמגישים

מסמכי הנכס

• נסח טאבו, או אישור זכויות מהחברה המשכנת או מרשות מקרקעי ישראל
• חוזה רכישה מלא עם כל הנספחים
• דוח שמאי מטעם הבנק (את השמאי מזמינים מהרשימה של הבנק)
• אישור על דיווח לרשות המסים ותשלום מס רכישה, לקראת האישור הסופי

נסח טאבו אפשר להוציא בחינם באתר משרד המשפטים
לוקח כמה דקות

ערבים

לפעמים הבנק מבקש ערב
הערב מביא בדרך כלל את אותם מסמכים כמו לווה: תעודת זהות, תלושים ודפי עו״ש

איך להכין את המסמכים נכון

בנק מקבל מאות תיקים
תיק מסודר עובר מהר יותר, ולפעמים גם מקבל תנאים טובים יותר

• סורקים הכול לקובץ אחד לכל לווה
  ברור, ישר וקריא, בלי צילומים מהצד
• בודקים שהתאריכים עדכניים
  תלוש מלפני חצי שנה לא יעזור
• מסבירים מראש חריגות
  מענק חד פעמי, חודש בלי משכורת או הלוואה שנסגרה
• שומרים עותק של כל מה ששלחתם
  בנקים מבקשים לפעמים את אותו מסמך פעמיים
• מתאמים עם עורך הדין
  הוא זה שמכין את החוזה ואת המסמכים מול הטאבו

מקרים מיוחדים: הכנסות לא קבועות, ערבים ותושבי חוץ

הכנסה משתנה או עבודה חדשה

מי שעבר עבודה לאחרונה או מקבל עמלות ובונוסים צריך להראות יציבות
לפעמים הבנק מבקש תלושים של יותר חודשים או מכתב מהמעסיק

הכנסה משכר דירה

מביאים חוזה שכירות ודפי בנק שמראים שהכסף נכנס בפועל
הבנק לא תמיד מחשב את כל ההכנסה הזו

זוג שאחד מהם לא עובד

שני בני הזוג הם לווים גם אם רק אחד מרוויח
שניהם מביאים תעודת זהות ודפי עו״ש

הורים שעוזרים בהון העצמי

הבנק רוצה לדעת מאיפה הכסף מגיע
כדאי להעביר את הכסף לחשבון מראש ולשמור אישור על ההעברה

מסמכים לפי סוג העסקה

כל בנק מוציא רשימה משלו
הרשימה כאן מכסה את המקרים הנפוצים, והבנק יכול לבקש עוד לפי העסקה

5 דברים שמעכבים את המשכנתא

1. דפי עו״ש עם חריגות או החזרות
   הבנק רואה הכול, כדאי להסביר מראש
2. נסח שלא תואם לחוזה
   שם לא נכון, הערת אזהרה ישנה או שעבוד שלא נמחק
3. בנייה בלי היתר
   השמאי מציין את זה, והבנק עלול להוריד את שווי הנכס
4. אישור זכויות מקבלן שמתעכב
   שווה לבקש אותו כבר ביום החתימה
5. שמאי שמעריך נמוך מהמחיר
   אז הבנק נותן פחות, וצריך להשלים הון עצמי

שמאות שנעשתה לבנק אחר בשלושת החודשים האחרונים אפשר בדרך כלל להעביר
כך לא משלמים פעמיים

מה קורה אחרי האישור הסופי

אחרי שהבנק מאשר סופית, נשארו עוד כמה צעדים עד שהכסף יוצא

1. חתימה על מסמכי ההלוואה בבנק
2. ביטוח חיים לכל לווה וביטוח מבנה לנכס
3. רישום משכנתא או הערת אזהרה לטובת הבנק
4. העברת הכסף ישר למוכר או לקבלן לפי החוזה

את הביטוחים לא חייבים לעשות דרך הבנק
אפשר להשוות מחירים ולחסוך לא מעט כסף לאורך השנים

שאלות נפוצות

בני מיטוקו

יועץ נדל״ן ומשכנתאות
מלווה משפחות בקנייה, במכירה ובמשכנתא עד המפתח

המידע במדריך כללי ואינו תחליף לייעוץ אישי
תנאים ונהלים יכולים להשתנות בין בנקים ולאורך הזמן